房地合一稅怎麼申報？期限、文件與常見問題
說明房地合一稅的申報期限、須備文件、申報管道、成本費用憑證整理、虧損與免稅情況也要申報，以及逾期罰則的處理方式。
房地合一稅要在房屋與土地移轉登記完成之次日起三十日內，向國稅局辦理申報，不是等到隔年五月的綜合所得稅申報時才處理，這是最容易被忽略的規定。即使沒有應納稅額，例如虧損或符合自住免稅，也要申報。申報時要提供買賣契約、取得與出售的費用憑證、土地增值稅繳納證明等文件。本文說明申報的時程、管道、需要的資料，以及逾期時應該怎麼處理。
申報期限與管轄
| 項目 | 規定要點 |
|---|---|
| 申報期限 | 移轉登記次日起三十日內 |
| 申報對象 | 出售房屋與土地的個人（賣方） |
| 申報機關 | 依規定有管轄權的國稅局（請向國稅局確認是房地所在地或戶籍地管轄） |
| 納稅時點 | 申報時同時繳納應納稅額，採分離課稅 |
| 即使無稅額 | 虧損、免稅或所得為零，仍要申報 |
房地合一稅採分離課稅，也就是這筆所得不併入當年度的綜合所得總額，單獨計算稅額，所以與每年五月的綜所稅申報是兩個不同的程序。
需要準備的資料
- 本次買賣契約：載明成交價與日期，並與實價登錄申報金額一致。
- 取得時的資料：當初買進的契約、完稅證明、契稅與登記費收據，作為取得成本。
- 費用憑證：本次出售的仲介費收據、代書費收據，以及持有期間改良修繕的發票與契約。
- 土地增值稅繳納證明：用來減除所得。
- 持有與居住證明：自住免稅需要戶籍與居住證明，例如戶籍謄本與水電費單等資料。
- 身分與帳戶資料：用於申報與退稅或補繳。
申報步驟
- 在買賣登記完成後，整理資料，計算持有期間與所得。
- 取得國稅局提供的申報書表，或使用線上申報系統（需要自然人憑證或其他驗證方式）。
- 填寫成交價、取得成本、費用、土地增值稅與稅額，並選擇是否適用自住優惠。
- 在三十日內完成申報並繳納稅款，保留申報收據。
- 國稅局審核後，可能通知補件、更正，或核發核定通知書。
示範：非自住、持有三年
純示範數字：成交價 2,000 萬元，取得成本 1,500 萬元，費用 80 萬元，土地增值稅 150 萬元，所得 270 萬元，持有三年稅率 35％，應納稅額 94.5 萬元。申報時除了這些數字，還要附上每一項的證明。若某些費用只有口頭、沒有收據或發票，通常不能列入，因此在交易過程中要特別養成保留憑證的習慣。計算方法請見房地合一稅 2.0 專文。
沒有稅也要申報的情況
- 虧損：成交價扣除成本費用後為負數，要申報才能保留損失抵扣的資格。
- 自住免稅：所得在 400 萬元以內，符合條件，免稅但要提出自住證明。
- 其他免稅或不課稅情形：例如特定徵收、依法免徵等，仍需依規定辦理。
逾期或申報錯誤怎麼辦
若逾期申報或漏報，國稅局可能依稅捐稽徵法與所得稅法規定加徵滯報金、怠報金或罰鍰，並要求補稅與加計利息。如果發現自己報錯，可以在稽徵機關尚未發現前，依規定自動補報補繳，通常可以減輕處罰。無論是逾期或錯誤，最重要的是不要裝作沒發生，應盡快向國稅局的服務窗口說明並詢問補救方式，必要時尋求會計師協助。
實務建議
- 買賣當下就建立一個資料夾，存放契約、收據與完稅證明，賣屋時能馬上用。
- 賣屋前先用賣方實拿金額試算抓稅額，預留現金。
- 如果委託地政士辦理，要問清楚是否包含房地合一稅申報，不要假設代書一定會處理。
- 實價登錄的成交價與申報金額要一致，詳見實價登錄申報。
憑證整理的實用方法
申報的難處常常不在計算，而在找不到證明。建議用下列方式整理：把「取得」與「出售」兩個階段的文件分開裝訂；取得階段包含買賣契約、價款支付證明、契稅與登記費收據、代書費與仲介費收據；持有期間包含改良修繕的契約、發票與付款證明，並備註修繕內容與房屋增值的關係；出售階段包含買賣契約、仲介費與代書費收據、土地增值稅繳款書與完稅證明。每一份文件都影印一份，並用試算表列出金額與日期，申報時逐項對照，很容易發現漏列或重複。
修繕費用能不能列報
持有期間的修繕支出是否可以列為費用，要看性質與證明。一般而言，能增加房屋價值或延長使用年限的改良，例如拆除重建、結構補強、加裝電梯，比較可能被接受；單純日常維修與保養，例如更換燈泡、粉刷，多半不被視為可減除費用。能否列報、金額上限與證明方式，請依國稅局的規定與你的實際單據確認，並避免列入與房屋無關的支出。
申報後的後續事項
完成申報並繳納稅款後，並不代表一切結束。你應該保存申報書影本、繳款收據與所有附件，建議至少保存數年，因為稅務機關在法定期間內仍可能要求補充資料或進行查核。若國稅局寄發核定通知書，要檢查核定的所得、稅率與稅額是否與你的申報一致，如有不同，要在通知書載明的期限內提出說明或申請復查。另外，若有虧損需要留待日後扣抵，要把申報資料妥善保管，因為日後出售其他房地時，仍須提出相關證明。
與買方的配合
雖然房地合一稅是賣方的義務，但買方可以提供協助。例如在契約中約定賣方預留一筆款項作為稅款資金，或由代書在尾款交付時先扣留估計稅額，等賣方完成申報後再結清。這類約定可以避免賣方拿到款項後忘記申報，也能降低日後買方被牽涉的風險。是否採用這種做法，由雙方協商，建議寫入契約並明訂扣留金額與退還條件。
申報前的最後檢查
送出申報之前，再檢查一次：成交價與契約是否一致、持有期間的起算日與出售日是否正確、取得成本與費用是否都有憑證、土地增值稅金額與繳款書是否相符、自住條件的證明是否齊備，以及身分資料與帳戶是否正確。這些看似瑣碎的檢查，能大幅降低被要求補件或更正的機率。
常見問題
房地合一稅可以分期繳嗎？
是否可以分期，依稅捐稽徵法等規定與國稅局核准為準，請向國稅局詢問申請方式與條件。
誰負責申報，代書還是我？
法定申報義務人是賣方，但可以委託地政士或會計師代為辦理，委託時請確認書面約定與費用，申報責任仍在賣方。
申報後多久會收到核定通知？
審核時間依案件與機關而異，若有疑義會通知補件，建議保留聯絡方式暢通並留意信件。
