土地增值稅怎麼算？稅率級距、速算公式與範例
說明台灣土地增值稅的計算流程、20％至40％累進稅率、自用住宅10％優惠、長期持有減徵與速算公式，附完整算式範例。
土地增值稅是賣方在出售土地（含房屋所在的土地）時，針對土地「漲價的部分」課徵的稅。它的算法是：土地漲價總數額 × 稅率，一般稅率是 20％、30％、40％的累進制，符合條件的自用住宅用地則可以用 10％。這個稅只看土地，不看房屋，也不看你實際賣得賺不賺錢，因此理解它的算式，是估算賣屋成本的第一步。本文依序說明計算流程、稅率級距、速算公式、優惠與減徵，並用完整範例演算。
計算流程：從現值到稅額
依《土地稅法》，土地增值稅的計算可以拆成四步：
- 申報移轉現值：土地移轉時的課稅基準，通常是移轉當期各縣市政府公告的土地現值（俗稱公告現值）。
- 前次移轉現值（或原規定地價）：你當初取得這塊土地時的基準，若是第一次規定地價後從未移轉，就用原規定地價；若有移轉過，就用最近一次的前次移轉現值。
- 物價指數調整：前次移轉現值要依政府公告的物價指數調整到移轉當時，才能反映通貨膨脹，所以計算時是「前次移轉現值 × 物價指數」。
- 扣除項目：可以再扣除改良土地費用、工程受益費、土地重劃負擔總費用與因土地使用變更而無償捐贈一定比例土地的損失等，有憑證才能扣。
土地漲價總數額 = 申報移轉現值 − 前次移轉現值（調整後）− 可扣除費用。
一般稅率與速算公式
一般用地的稅率依漲價幅度（漲價總數額相對於調整後前次移轉現值的比例）分級：
| 漲價幅度 | 稅率 | 速算公式 |
|---|---|---|
| 未達 100％ | 20％ | 漲價總數額 × 20％ |
| 100％以上、未達 200％ | 30％ | 漲價總數額 × 30％ − 調整後原地價 × 10％ |
| 200％以上 | 40％ | 漲價總數額 × 40％ − 調整後原地價 × 30％ |
速算公式只是把累進稅額換個寫法，和分段計算結果相同。下面用數字驗證。
範例一：漲價幅度在 100％到 200％之間
示範數字：調整後前次移轉現值 600 萬元，本次申報移轉現值 1,500 萬元，沒有可扣除費用。
- 漲價總數額 = 1,500 萬 − 600 萬 = 900 萬元。
- 漲價幅度 = 900 ÷ 600 = 150％，落在 30％級距。
- 速算：900 萬 × 30％ − 600 萬 × 10％ = 270 萬 − 60 萬 = 210 萬元。
- 分段驗算：第一段（漲價 600 萬，即 100％）× 20％ = 120 萬；第二段（漲價 300 萬）× 30％ = 90 萬；合計 210 萬元。兩種算法一致。
範例二：自用住宅 10％優惠
沿用上例，若土地符合自用住宅用地優惠，稅率為 10％：900 萬 × 10％ = 90 萬元，比一般稅率少 120 萬元。這個優惠不是自動適用，需要符合所有權人本人、配偶或直系親屬設籍、出售前一年內無出租或供營業使用、土地面積在限額內（都市土地與非都市土地的面積限制不同）等條件，並在規定期限內向稅捐稽徵處申請。詳細條件與常見誤解請見自用住宅 10％優惠申請與自用住宅優惠常見誤區。
長期持有的減徵
持有土地年限長的人，可以依《土地稅法》享有一般稅率的減徵：持有二十年以上，減徵 20％；三十年以上，減徵 30％；四十年以上，減徵 40％。減徵的是應納稅額（適用一般稅率時），而不是再另外改稅率。
示範：若上例改為持有二十五年、適用一般稅率，稅額 210 萬元，減徵 20％後為 210 萬 × 80％ = 168 萬元。要注意自用住宅 10％稅率已經是優惠稅率，通常不再疊加長期減徵，具體適用要看法條與主管機關的說明。
為什麼賣屋賠錢還要繳土地增值稅
土地增值稅看的是公告現值的變化，不是實際成交價。假設你多年前買在高點，現在賣得比當初貴不了多少甚至更便宜，但公告現值可能因地段發展而上調，漲價總數額為正，就要繳稅。反過來，也有可能成交價漲很多，但公告現值沒有漲那麼多，稅額就比想像中小。這也是為什麼不能用「賺多少」來推估土地增值稅。
實務上的申報重點
- 土地增值稅的申報期限通常是買賣契約訂立後三十日內，由賣方申報，常由地政士代辦。
- 要提供前次取得的資料，例如前次移轉現值證明，若是繼承取得則以被繼承人死亡時的公告現值等規定為準。
- 完稅證明是辦理所有權移轉登記的必要文件之一，稅沒繳清，地政事務所不會辦理登記。
- 房屋的部分不會有土地增值稅，但仍有房地合一稅或舊制的綜合所得稅問題，請見房地合一稅 2.0。
範例三：漲價幅度超過 200％
純示範：調整後前次移轉現值 300 萬元，申報移轉現值 1,500 萬元，漲價總數額 1,200 萬元，漲價幅度 400％，落在 40％級距。速算：1,200 萬 × 40％ − 300 萬 × 30％ = 480 萬 − 90 萬 = 390 萬元。分段驗算：第一段漲價 300 萬（100％）× 20％ = 60 萬；第二段漲價 300 萬 × 30％ = 90 萬；第三段漲價 600 萬 × 40％ = 240 萬；合計 390 萬元，兩者一致。持有時間很長的土地，漲價幅度往往很大，這也是為什麼長期持有的減徵規定對這類賣方特別重要。
計算時容易出錯的地方
- 把成交價當成申報移轉現值：土地增值稅是用公告現值，不是成交價。
- 忘了前次移轉現值要乘以物價指數：沒有調整會高估漲價總數額。
- 沒有列入可扣除的費用：改良土地費用與工程受益費等，有憑證才能扣，賣方往往沒有保留單據。
- 混淆房屋與土地：房屋沒有土地增值稅，要分開看。
如何向官方核對你的稅額
自己估算只是第一步，要確定實際稅額，可以向房屋所在地的稅捐稽徵處詢問，或請地政士在簽約前調取公告現值與前次移轉現值的資料並試算。建議把你的估算結果與官方或地政士的結果並排比較，如果差異較大，問清楚差在哪裡：是物價指數、扣除項目，還是適用稅率不同。透過這樣的核對，你也能學到自己的案件有哪些關鍵數字，下次評估房屋買賣時就能更快抓出方向。
常見問題
土地增值稅是買方還是賣方繳？
一般買賣由賣方繳納，但實務上可在契約中約定由買方先行代繳並從價金扣除。法定納稅義務人仍是賣方，若約定由誰繳要寫清楚。
公告現值和成交價有關嗎？
沒有直接關係。土地增值稅是用公告現值計算，成交價不影響稅額，但房地合一稅會用到成交價。
沒有保留前次取得的資料怎麼辦？
前次移轉現值可由稅捐稽徵處或地政機關的資料查得，通常不需要自己保留；但改良費用、工程受益費等扣除項目，必須有憑證才能列入，建議平時就保留單據。
可以先估算再決定要不要賣嗎？
可以。先用土地增值稅簡易試算抓出大約的稅額，再請地政士用實際公告現值核算，兩者通常會有落差，但能協助你判斷議價底線。
