賣房要繳哪些稅？賣方稅費與實拿金額怎麼估
賣房時賣方要面對土地增值稅、房地合一稅、仲介費、代書費與貸款清償，本文說明各項算法並示範如何估算賣屋後實際拿到的錢。
賣房子時，賣方最常問的問題是：「成交價是這個數字，我最後到底拿得到多少？」答案取決於幾件事：要付的土地增值稅與房地合一稅、仲介費與代書費、尚未還清的房貸，以及契約中與買方約定的各項費用分攤。本文依序說明賣方的主要成本，並用示範數字演練一次「實拿金額」的估算，讓你在議價與簽約前就能心裡有數。
賣方主要成本一覽
| 項目 | 計算基礎 | 說明 |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 土地漲價總數額 × 稅率 | 土地的增值課稅，與房屋賺賠無關 |
| 房地合一稅 | 房地交易所得 × 稅率 | 依持有期間、身分與是否自住而不同 |
| 仲介費 | 成交價 × 約定費率 | 賣方常見負擔較高的一方 |
| 代書費 | 議定 | 若約定由賣方處理塗銷抵押權等工作會另計 |
| 房貸清償 | 尚未還清的本金與利息 | 可能有提前還款違約金，要看貸款契約 |
| 房屋稅與地價稅 | 按持有期間分攤 | 交屋日前後依約定結算 |
土地增值稅：看土地，不看房子
土地增值稅是對土地漲價的部分課稅，依《土地稅法》計算：以申報移轉現值（通常是移轉當期的土地公告現值）扣除前次移轉現值或原規定地價（依物價指數調整），再扣除改良土地費用、工程受益費、土地重劃負擔等，得到「漲價總數額」，再乘上稅率。一般稅率為累進制，自用住宅用地符合條件可適用 10％。詳細算法請看土地增值稅怎麼算。
重點是：即使你整體賣屋賠錢，只要土地的公告現值比當年取得時上漲，仍可能要繳土地增值稅。
房地合一稅：看所得，不是看成交價
房地合一稅是對房屋與土地合併的交易所得課稅，所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地增值稅（依規定可減除的部分）。個人居住者依持有期間適用不同稅率：持有二年以內、超過二年至五年、超過五年至十年、超過十年，稅率依序遞減。若符合自住條件，所得在一定額度內可以免稅。細節請見房地合一稅 2.0 專文。
仲介費與代書費
賣方通常負擔仲介費中較高的部分，費率與支付時點寫在委託書與買賣契約中。賣方的代書費視是否由賣方另行委託而定，如果有房貸要塗銷抵押權，也會有塗銷登記的相關費用。簽委託書前，要問清楚「費率是多少」「是否含稅」「何時收取」「成交與否的認定方式」，並保留書面文件。
房貸清償與提前還款
多數賣屋案件要先清償房貸才能塗銷抵押權、完成過戶。清償金額要向銀行取得「清償證明金額」，包含剩餘本金與到清償日為止的利息；有些貸款契約在一定期間內提前清償會收違約金，賣方應提前查看自己的貸款條款。買方的貸款撥款與賣方的清償常常安排在同一天，由代書協調先後順序，賣方要確認資金交割的方式。
示範：試算實拿金額
以下是純示範數字，請替換成你自己的情況。
- 成交價：1,500 萬元。
- 仲介費：費率 4％，1,500 萬 × 4％ = 60 萬元。
- 代書與其他固定費用：假設 3 萬元。
- 預估土地增值稅與房地合一稅：假設共 150 萬元。
- 稅費與服務費後：1,500 萬 − 60 萬 − 3 萬 − 150 萬 = 1,287 萬元。
- 如果還有 600 萬元房貸，扣除後實際可動用金額約 687 萬元。
你可以直接使用賣方實拿金額試算，把自己的數字代進去。
賣屋前的時間規劃
很多稅額不是賣出時才決定，而是由你過去的持有與使用方式決定。例如房地合一稅看持有期間，差一天就可能落在不同的稅率級距；自用住宅優惠看出售前是否有出租或營業使用，以及設籍時間是否足夠。因此，打算賣屋前，最好先做三件事：第一，找出當初的買賣契約、完稅證明與仲介費、代書費、修繕費的憑證，這些會成為「取得成本與費用」的證明；第二，確認登記日與交易日，計算持有期間；第三，回想過去是否曾適用過一生一次的自住優惠。把這些資料整理成一個資料夾，委託地政士或會計師試算時會快很多，也能減少漏報可扣除費用的情況。
實拿金額的資金流程
賣屋款項通常不是一次付清，而是依契約分成簽約款、用印款、完稅款與尾款。買方的貸款撥款往往在過戶登記完成後才撥入，賣方的房貸清償則需要在同一時間點安排。為了避免資金空窗，常見做法是透過履約保證專戶或由代書協調同日交割。賣方要特別留意：土地增值稅通常在過戶前就要完稅，因此完稅款項會先從賣方應得價金中預扣，由買方或代書先行代繳，這一步要在契約中寫清楚金額與扣款方式，並在完稅後取得稅款收據。
賣方容易忽略的細節
- 以為賣屋賠錢就不用申報：房地合一稅即使沒有應納稅額，仍然要在期限內申報。
- 房貸提前清償的違約金沒有算進去。
- 與買方約定「稅費由買方負擔」，但沒有寫清楚是哪些稅，日後爭議。
- 忘記房屋稅與地價稅的結算，交屋後才收到稅單。
不同賣方情況的差異
賣方的稅負會因情況不同而有明顯差異。長期持有的自住者，可能同時符合土增稅 10％優惠與房地合一自住免稅，稅負相對輕；短期持有的投資者，持有二年內的房地合一稅率高達 45％，稅後報酬可能大幅縮水；繼承取得者，土增稅的前次移轉現值以死亡時公告現值計算，房地合一稅的持有期間可能合併計算；而配偶或家人之間的移轉，又有各自的規定。因此，在估算實拿金額前，請先歸類自己屬於哪一種情況，再用對應的稅率與條件去算，比起套用單一公式更可靠。
讓議價更有底氣的算法
當買方出價低於你的預期時，先算出「最低可接受成交價」，也就是扣掉稅費、仲介費與房貸後，仍能達成你資金目標的價格。這個算法是反推：目標實拿金額加上房貸餘額、預估稅額與費用，再除以（1 − 仲介費率），就是最低成交價。有了這個底線，面對議價時就不會因為一時衝動而接受不合理的價格，也不會因為過度堅持而錯過合理的買家。
常見問題
賣房一定要請仲介嗎？
不一定。可以自行刊登出售，只是要自己處理看屋、議價、契約與糾紛。若自行賣屋，仍建議委託地政士處理契約與過戶，避免文件疏漏。
房子賣得比買進價低，還要繳房地合一稅嗎？
所得是成交價扣除成本與費用後的差額，若為負數沒有應納稅額，但仍須在期限內申報，虧損在規定年限內可能可以扣抵未來的房地交易所得。
稅單上的房屋稅可以要求買方負擔嗎？
房屋稅與地價稅通常依持有期間分攤，細節在契約中約定，請見房屋稅與地價稅分攤。
